地役权的特点及效力和地役权效力的规定

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司法考试物权法讲义：地役权效力

地役权设立以地役权合同生效为要件，如果地役权人或者供役地权利人要求登记的，可以向登记机构申请，办理地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

物权法实行登记对抗主义。所谓登记对抗主义，主要指不登记不得对抗不知道也不应知道土地设有地役权而买受了该土地的第三人。

例如，公司甲与学校乙相邻，甲为了防止乙今后建造高楼挡住自己的观景视野，就以每年向乙支付5万元补偿费为对价，与乙约定：乙在20年内不得在校址兴建高层建筑。合同签订后，双方没有办理地役权登记。一年后学校乙迁址，将房屋全部转让给房地产商丙，但乙未向丙提及自己与甲之间的约定。丙购得该学校后就建起了高层住宅。甲要求丙立即停止兴建，遭到丙的拒绝后，甲便向法院提起诉讼。按照本条规定，法院不能支持甲的主张，因为本案中甲乙双方虽然订立了地役权合同，但没有登记，乙转让土地又没有告知丙该土地上设有地役权，因此，丙的合法权益应受保护，房地产开发公司甲只能基于合同，要求学校乙承担违约责任，而无权要求房地产商丙停止兴建高楼和承担侵权责任。

因此，为了更好地维护自己地役权，地役权进行登记。

司考物权法考点精析：地役权

一、考点说明

《物权法》首次规定了取得地役权应当采取书面形式订立地役权合同及地役权登记效力。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。法律教育网版权所有

二、理论分析

地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。

（一）设立地役权的形式：应当采取书面形式订立地役权合同。

（二）地役权登记效力：当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

（三）地役权的期限：地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余的期限。

（四）土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

（五）地役权的效力

1、地役权自地役权合同生效时设立。

2、土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

3、地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

（六）地役权的抵押：地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

（七）地役权的变动：

1、需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

2、供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

三、例题解析

[例题]李甲购买了一套临河三层高档别墅，为了能够保证欣赏到远处的风景，与相邻土地的使用权人张乙约定：张乙保证该块土地上不会修建高于三层的建筑，作为补偿，李甲每年向张乙支付5000元。双方签订了书面协议，但没有进行地役权登记，李甲如约给付了当年的款项。半年后，张乙因工作调动，将法 律教育网原创自有房屋和该块土地使用权出售给王丙，因怕影响出售价格故并未告知其与李甲的协议。王丙随后在该块土地上建造了一幢七层大楼，不仅完全遮挡了李甲眺望河滨的角度，甚至妨碍了李甲房屋的正常采光。李甲要求王丙给予补偿，请问李甲的以下主张，哪些是不能得到支持的？（ ）

A．李甲对该块土地不享有地役权

B．根据李甲与张乙设定的地役权，该块土地上不能修建高于三层的建筑，该地役权设定在先，王丙的所有权也要受其限制

C．根据地役权的内容，王丙影响李甲的“眺望风景权”，应当予以补偿

D．根据相邻关系的原则，王丙影响李甲房屋正常采光应当予以补偿

[答案]ABC

[解析]该题主要考查地役权与相邻关系两个概念各自的定义、特征与关系，关键要对地役权的内容和我国现有法律规定加以理解。

地役权，是大陆法系《物权法》中一项重要的他物权，指土地所有人、土地使用权人、农村土地承包经营权人、宅基地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。地役权与相邻关系的区别主要在于：（1）产生基础不同，相邻关系为了方便所有权的行为，由法律规定的对他人所有权的限制，地役权是依据双方自愿达成的供役和需役的协议所产生的；（2）是否有偿，相邻关系作为法律规定的所有权人应当承受的负担，不存在补偿的问题，而地役权作为当事人意思自治的产物，可以是有偿的，也可能是无偿的；（3）对抗效力不同。相邻关系产生于不动产位置上的相邻，不管不动产所有权转移与否，新的法律 教育网原创所有权人都要受相邻关系规则的约束，而约定的地役权如果未向登记机关申请登记，不得对抗善意第三人。法律教育网版权所有

需要注意的是，我国法律只规定了相邻关系，并未规定地役权，因此，本案中李甲和张乙的约定只能适用《合同法》的规定。根据债权的相对性原理，李甲和张乙签订的合同不能对抗善意不知情的王丙，李甲无权向王丙主张自己与张乙签订的合同中的权利。故选项A、B、C均错误，不能得到法律的支持。

不过，李甲的房屋与王丙土地相邻，《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”故王丙和李甲之间虽然没有合同法律关系，但由于二者不动产的相邻，王丙在进行房屋建设时应当考虑到邻居李甲的采光问题，对于已经给李甲造成的损失，如要求排除妨碍代价过大，应当给予适当补偿，选项D表述正确。

需要注意的是，李甲只能就采光受影响的部分向王丙主张赔偿损失，关于张乙违反约定导致不能眺望风景，则只能依据合同向张乙追究其违约责任。

[注意]（1）我国现行法律中无地役权相关规定，依据物权法定原则，当事人自行约定的地役权只能视为合同法律关系，不能对抗第三人。（2）相邻关系不是一种独立的所有权、用益物权或担保物权制度，而是相邻各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，相互间法律教 育网原创应当依法给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。对此我国《民法通则》仅有一条规定，《民通意见》第98条至l03条对相邻关系作了进一步的细化和明确，具体判断标准应结合具体案例情况加以分析。

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《民法典》第二编第十五章 地役权第372---385条

《民法典》第二编第十五章法条解读

【规范关联】

《民法典》第二编第十五章第372---385条

【条文解读】地役权

第三百七十二条 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

【解读】①地役权是意定的物权；②地役权，涉及俩块土地，供役地和需役地，且是需役地的权利人为了提高自己土地的便利（如眺望、通行、汲水等）而使用供役地的权利；③这是非常重要的一点，我们可以推知地役权的“从属性”，即需役地的权利人对供役地所享有的权利是从属于其对需役地享有所有权、土地承包经营权、建设用地使用权等，供役地的义务人对需役地所负担的义务是从属于其对供役地享有所有权、土地承包经营权、建设用地使用权等

第三百七十三条 设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同。

地役权合同一般包括下列条款：

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)供役地和需役地的位置;

(三)利用目的和方法;

(四)地役权期限;

(五)费用及其支付方式;

(六)解决争议的方法。

【解读】①地役权合同为书面合同，关于物权设立的合同，一般都需要采用书面形式，以示郑重，还有是因为不动产物权的设立原则上是需要登记的，为了登记的便利，也要求使用书面形式；②需要提醒大家的是，地役权的目的可以由当事人自由约定，这就与“居住权的目的只能是居住使用、土地承包经营权的目的只能是农业生产、宅基地使用权的目的只能是建造房屋”是不一样的

第三百七十四条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。

【解读】①地役权的设立采用登记对抗主义，合同生效即设立；②地役权合同，具有双重效力，一是合同效力，即供役地的权利人需要为给付的义务，二是物权效力，即地役权合同生效，即产生地役权这个物权产生的效果；③地役权，是物权，本应具有对世性，但是由于地役权可以登记，也可以不登记，那么，这就是弱化地役权的对世性。试举一例，甲有A地块，乙有B地块，甲乙签订地役权合同，未登记，约定甲从乙的土地上通行，那么，甲的A地块就是需役地，甲就是地役权合同的权利人，乙的B地块就是供役地，乙就是地役权合同的义务人，若因甲乙之间的地役权合同未登记，且乙将供役地转让给不知情的第三人丙，则甲不得在对丙主张地役权。理由就在于甲乙之间的地役权合同是具有相对性的，在没有进行登记公示的情况下，不能苛求除甲乙之外的第三人知晓乙的B地负担地役权的事实，所以在地役权合同未登记且供役地的权利人将土地转让给不知情的第三人的情况下，地役权的权利人不得对善意的第三人（供役地的受让人）去主张地役权，此即“未经登记，不得对抗善意第三人”的内涵

第三百七十五条 供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产，不得妨害地役权人行使权利。

【解读】地役权义务人的义务。①本来，地役权的义务人对自己的土地享有占有、使用、收益、处分的权利，但是基于其与地役权义务人签订的地役权合同，获得了对价的报酬，那么，地役权的义务人就负担不得妨碍地役权人行使权利的义务；②地役权设立，是双方签订了地役权合同，既然是合同，那么就本应就双方的给付义务进行规制，但是其实地役权的内容更多是地役权的义务人的容忍义务，地役权权利人对供役地的利用，所以本法条并不从地役权合同双方当事人的给付义务进行安排，本法条的用词和规定就显得科学合理；③原则上，地役权的义务人只有消极义务，而无积极的给付义务，即地役权义务人为自己创设了一个本来可为的不作为义务。例1.对于眺望地役权而言，眺望地役权的义务人不得建造高楼，本例中，权利人对供役地的利用即消极利用，不需要权利人积极作为，只需要义务人消极不作为，即可满足权利人地役权的要求；例2.对于通行地役权，就是积极地役权，通行地役权的义务人为的是让地役权权利人积极通行的义务；

第三百七十六条 地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

【解读】地役权权利人的义务。比如，甲乙签订通行地役权合同，约定甲可以徒步从乙家土地通行，则甲不得开车从乙家土地通行；

第三百七十七条 地役权期限由当事人约定;但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

【解读】本条体现了在我国土地公有制之下，地役权合同的当事人往往也是用益物权人，体现我国土地公有制情况下的特殊利用的情形。我们这样来理解，我国土地公有制的地役权的权利构造与土地私有制国家地役权的权利构造是不一样的：

①在土地私有制国家，需役地和供役地的权利人往往是土地的所有人，所有人为了自己土地的需要或者为了获得对价利益而签订地役权合同，地役权合同的当事人是真正的私主体，即地役权是在所有权之上所设定的限定物权；

②但是在我国，由于土地公有制，在国有土地上构建建设用地使用权、在集体土地上构建土地承包经营权、建设用地使用权等，这些用益物权的权利享有者为了自身利用的需要而签订地役权合同，这就构成了我国地役权的权利构造，即地役权是用益物权之上的用益物权，或者可以说是用益物权人所享有的另外一层用益物权。试举一例，若甲村享有A地块所有权，乙村享有B地块所有权，甲村将其土地发包给张三从事农业生产经营，则张三享有土地承包经营权；乙村将其土地发包给李四从事农业生产经营，则李四享有土地承包经营权。若张三和李四签订地役权合同，约定张三从李四享有土地承包经营权的土地通行，则张三是地役权的权利人，李四是地役权的义务人。由上可知，张三和李四二人各自都享有双重的地役权。所以，地役权合同的期限不得超过基础权利的剩余期限，即二者所约定的地役权合同当然不得超出张三和李四所享有的土地承包经营权的期限；

这再次体现了地役权的从属性，即地役权是从属于供役地和需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权的，为什么会是这样？理由如下：

a.我国实行土地公有制，国家和集体享有土地的所有权，以土地承包经营权为例，是村民作为以集体组织成员的身份去分享集体土地的所有权，实现集体土地所有权的方式；

b.试举一例，若甲村享有A地块所有权，乙村享有B地块所有权，甲村将其土地发包给张三从事农业生产经营，则张三享有土地承包经营权；乙村将其土地发包给李四从事农业生产经营，则李四享有土地承包经营权。若张三和李四签订地役权合同，约定张三从李四享有土地承包经营权的土地通行，则张三是地役权的权利人，李四是地役权的义务人，那么二者所约定的地役权合同当然不得超出张三和李四所享有的土地承包经营权的期限；

C.由上我们也可以得知，绝大多数情形下，地役权是用益物权，地役权实质是在用益物权（土地承包经营权、建设用地使用权等）的基础上在设立一项用益物权（地役权）

第三百七十八条 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。

【解读】本条体现了物权“时间在先、效力优先”以及物权继受取得的一般规则。首先，需要明确的是此种情形极其罕见，因为我们国家土地公有制，对土地享有所有权的主体要么是国家、要么是集体经济组织，国家几乎不会在自己享有所有权的土地上去负担或享有地役权，这几乎是不能的；其次，但是若国家真为自己的土地设立或负担了地役权，则后续的用益物权人可以继续享有或负担地役权，理由在于：如果一块地在先设立地役权，那么，地役权就是在先构建的，那么，如果这块地在发生设立土地承包经营权、宅基地使用权的情形，则后续发生的土地承包经营权、宅基地使用权的权利人就当然享有地役权这个从权利

第三百七十九条 土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

【解读】①若是在土地私有制国家的话，本条体现了物权的“排他性”。理由在于：在土地私有制国家，个人是真正的土地所有权人，那么，若土地所有权人在土地上率先设立了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权的，在对土地的利用方式不存在内容和利益冲突的情况下，是可以在设立地役权的（只有内容和利益上存在权利上的冲突，在先设立的权利才会排斥同类型的权利的随后出现）；

②但是在我国实行土地公有制，享有土地所有权的主体是国家或集体经济组织，尤其是集体经济组织享有土地所有权的情况下，对土地的利用实质是公有私用，即是成员去分享集体财富的一种表现形式，那么，若土地所有权人已经为他人设立了他种的用益物权，那么，土地所有权人就不宜再以一个抽象的所有权人的形象为违背也、土地承包经营权人等的意志再去为他人设立地役权（用益物权）

第三百八十条 地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。

【解读】①本条体现了物权的“从属性”。地役权，是需役地的权利人为了满足自己土地的利用而使用供役地的权利，所谓通行地役权，是权利人为了达到自己的土地，而使用供役地的权利，所谓眺望地役权，是权利人为了满足在自己土地上眺望、拥有良好视野的需求采取创设的。地役权虽然是在供役地上的权利，但是显然与地役权人对需役地的主权利密不可分的。在民法学上，根据权利之间的相互关系分为主权利和从权利，从权利的产生、变更和消灭都是随着主权利的产生、变更和消灭的，所以，当需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权转让的，则地役权一并转让；②但是需要注意的是，宅基地使用权、土地承包经营权是不附随于其他主权利而存在的，只要村民获得宅基地使用权，就可以独立自建房屋；只要村民获得土地承包经营权，就可以自主独立开展农业生产经营；居住权，居住权人自身可对房屋进行占有使用，本身也不附属于任何一种权利之上；建设用地使用权是可以单独转让的。综上，地役权是具有从属性的，是不得单独转让的

第三百八十一条 地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

【解读】本条体现了物权的“从属性”。土地经营权、建设用地使用权是可以单独抵押的，若作为需役地上存在的土地经营权、建设用地使用权抵押的，那么，需役地权利人在供役地上的权利‘地役权’也一并抵押。试举一例，若在A地上享有对B地的通行地役权，若A地抵押的，则A地对B地所享有的地役权也一并转让

第三百八十二条 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

【解读】所谓部分转让，应理解为土地分割后的转让。试举一例，若A地对B地享有通行地役权，后A地分别转让给张三、李四，则张三、李四仍对B地享有地役权。即需役地重金分割，分割后的需役地的权利人仍向未分割前一样享有地役权

第三百八十三条 供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。

【解读】①试举一例，若A地对B地享有通行地役权，后B地分别转让给张三、李四，则张三、李四仍对A地负担地役权；②这里可以与地役权的登记对抗主义相结合理解，若是AB两地的权利人在签订地役权合同时，并未登记，则在B地转让给张三、李四后，A地的权利人不得在对张三、李四主张地役权

第三百八十四条 地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

(一)违反法律规定或者合同约定，滥用地役权;

(二)有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

【解读】①地役权是基于地役权合同而设立的，若是解除地役权合同，则地役权当然消灭；②违法合同约定滥用地役权的，相当于根本违约，比如约定的是徒步通行的地役权，但是地役权的权利人确意欲开车通行，这就是不可以的；②地役权合同，若约定有偿的话，则地役权权利人未支付费用，则可以解除地役权合同。这里需要提醒大家的是，按照《民法典》合同编法定解除的情形，若是违约方未支付价款，经催告仍不履行的，则守约方可以解除合同。由于地役权合同兼具债法和物权法的属性，所以立法者此处为了谨慎起见，若地役权权利人未支付费用，需要经过俩次催告

第三百八十五条 已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。