土地产权论文及土地产权理论

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中国土地产权的新认识

(一)中国土地产权制度的性质

1.土地产权制度的分析视角

产权不仅是一个经济学问题，更是一个社会学问题。对产权制度进行改革，其目的主要是为了实现资源的优化配置和可持续利用。产权与资源配置之间的关系，在Williamson(2000)的四层次框架中已经有了一个很清晰地阐述。产权位于第二层次，资源的配置位于第四层次。产权对资源配置的影响，是通过产权的配套规则，即治理结构来实现的。比如，中国土地的产权设定后，并没有直接地作用于农地和建设用地的配置，在实际中，还需要农地市场、城市建设用地市场，以及土地利用规划等治理结构层次的制度来实现对资源配置的影响。

上述视角说明，产权制度的改革，需要从以上四个紧密联系的层次进行综合分析和统筹安排:①第四层次经济社会变化的要求;②第三层次治理结构范畴的限制;③第二层次其他制度的影响，比如政体的影响;④第一层次文化传统、风俗、习惯等方面的基础。只有全面地考虑产权制度改革的这些因素，才能切实把握中国土地产权制度的性质，并有效推进土地产权制度改革。

2.中国土地产权制度的基本性质

(1)中国的土地产权制度是一种政治制度

中国的土地产权制度首先是一种政治制度安排。也就是第二层次上政体制度对产权制度的影响，这是一个无法回避的问题。所有产权制度的设定，都是受执政者的目的所制约的，同时又受其是否承认、监督、保障的限制。维护土地产权的公有性质，是中国政体的要求，所以，试图改变土地产权在所有权上的公有性质，至少现阶段是不符合中国国情的。

(2)中国的土地产权制度是一种社会组织制度

中国的土地产权制度是一种社会组织制度安排。这其实就是第一层次上社会基础对产权制度的影响。土地产权制度的改革，需要考虑是否符合社会传统的习惯或者风俗。这可以从中国土地产权制度改革的历程中得到充分印证。

农村的集体土地制度，本质上是一种社会组织方式，是镶嵌于中国社会结构中的一种制度安排，是社会学概念。这样一种制度的稳定性，在很大程度上是靠社会基础所维系的。比如，“耕者有其田”和“平均主义”的思想，为新中国成立初期产权的大规模转移(从地主和资本家转移到农民手中)奠定了社会基础，保障了*****能够得到广大民众的支持。

传统文化的中央集权意识，保障了人民公社时期政府能够平稳地将土地产权从私有转变为了公有。还有在土地所有权与使用权分离阶段，也是受到了社会基础的影响和维系。因为它维护了集体所有的特征，避免了所有权与国家政体上的冲突。所以，土地产权制度的改革，必须考虑社会基础的影响。符合传统习俗的产权制度改革，不仅可以减少制度变迁的成本，还能够促进产权改革的稳定，提高产权改革的绩效。

(3)中国的土地产权制度是一种财产法律制度

中国的土地产权制度，最后才是一种财产法律制度。中国的法律体系是借鉴大陆法系(以德国为首)而设置的。大陆法中的“产权”概念可以比喻为一个装满了“东西(权利束)”的“盒子”，就算里面没有东西，盒子本身也是一种权利;但是英美法只有“东西”，没有“盒子”。这涉及英美法系文化和大陆法系文化的本质差异。英美法系是判例法，更强调法的实用性，而不注重对法的体系的梳理，所以一般不会花力气去搭建那个“盒子”。而大陆法系，非常强调法的逻辑体系的建构，强调法本身的形式，因此在法的概念体系的搭建上是花了很大工夫的，那个所谓的“盒子”就是指这种理论框架。

中国的土地产权制度，延续了大陆法系的特征，也花了很大的工夫去搭建那个“盒子”。这从现有法学界对土地所有权的内涵界定中可以看出:土地所有权就是指所有人依法享有的对土地进行占有、使用、收益和处分的权利。在实际中“农地承包权”、“国有土地使用权”等用益物权从国家和集体所有权中分离出来，并进一步在《中华人民共和国宪》法和《中华人民共和国物权法》中得以确认，可以看出中国土地产权在法律体系上已经具备了“盒子”的基本构架。因此，相对于从无到有，中国现有的土地产权制度改革在法律制度上已经具备了进一步改革的基础。

因此，现阶段土地产权制度改革在理清了其政体、社会基础的性质后，法律本身的性质对改革不存在很大的阻力。当然，法律本属于第二层次的制度范畴，当土地产权制度改革后，配套的第三层次的制度，是继而需要考虑和认真解决的问题，这是讨论土地产权制度改革的后话。

(二)对中国土地产权制度的基本评价

1.对经济发展作出了积极的贡献

现阶段的中国土地产权制度总体上是适应中国国情要求的，三十年改革开放的伟大成就证明中国现阶段的土地产权制度是有效率的、有生命力的。无论是城市还是农村土地产权制度的变迁，都对经济发展作出了积极贡献，产权的经济绩效是非常明显的，这已经被大量的研究所证实，这里不再赘述。

2.对社会发展起到了有效的激励作用

正如North(1990;2005)指出的，制度之所以能够促进经济效益，是因为制度在减少交易费用上起到作用。可以发现，中国土地产权制度的每一次变化，都是致力于消除生产和经济活动中的不确定性，进而起到对行为人的激励作用。比如，城市土地所有权和使用权的分离，有利于市场的建立，是制度环境响应治理结构层次变化的要求。最初的土改，农地产权分配给农户，极大地减少了农民对个人生活和社会发展预期的不确定性，及时地以最节省成本的方式巩固和稳定了民心。同样，后来的合作社运动，将土地产权集中到公社或者生产队的层次，是对当时计划经济体制的必要支撑，在建国初期资源匮乏而劳动力相对富裕的阶段，层级制的配给方式有利于消除资源配置上的不确定性和减少庞大的交易费用。后来的家庭联产承包责任制，将实际使用权又重新分配给农户，实际上就是减少了集体化的监督成本(林毅夫，1993)，同时消除了农民从事农业生产利益分配结果的不确定性，提高了农民生产的积极性。

3.现阶段土地产权制度的主要优势

首先，集体土地产权为农民提供了基本的生存保障，同时对经济波动的影响起到了很好的蓄水池和缓冲器作用。在中国，因为集体土地不能买卖，农民就永远不会成为失地的无产者(除非被政府征收)，这样就永远都会有一份来自土地上的收入。在大部分地区，这种收入是足以糊口的。在农村社会保障不健全的情况下，土地提供了最起码的生活保障、医疗保险等类似社会保障的功能作用。

蓄水池和缓冲器作用的最直接证据是，当前金融危机下上亿农民工在无法找到工作的时候，可以返乡务农而不至于滞留城市。因为集体土地产权的保障，这些人可以返乡种地，如此，农村就可以成为缓解城市就业压力的缓冲器或蓄水池。如果这些人在农村没有地，就会滞留在城市，城市就业问题将会变得更加严峻，甚至会增加社会犯罪乃至成为社会不稳定的因素，这是一个极其重大的社会问题。

从国际经验来看，1957年在世界上最早建立农村养老保险制度的德国，当时农业产值在国内GDP中的份额只有5.7%，农业劳动力只占劳动力总量的13.7%，人均GDP已经超过8000美元;日本1971年建立农村养老保险制度时，农业产值占国内GDP的8%，农业劳动力只占劳动力总量的14.7%，人均GDP超过7700美元;韩国和我国的台湾地区，都是在1994年人均GDP分别超过8000美元和11000美元时才建立了农村养老保险制度。我们这样一个人均国内生产总值只有1090美元、农业劳动力占劳动力总量63%的农业大国，要建立起覆盖9亿农民的现代社保体系是不符合实际的。不但我们中国做不到，我们转移9亿农民给经济总量9倍于我国的美国，美国也无能为力(涂永珍，2009)。因此，在讨论土地产权制度改革问题时，必须充分认识农村集体土地所有制所承担的社会保障功能和缓冲器作用。

其次，土地产权制度促进了中国经济转型发展的成功。中国经济转型的成功，主要体现在现阶段经济的快速增长，以及工业化和城市化进程的快速推进。所谓中国经济发展的“世界奇迹”，与土地产权制度安排的贡献是分不开的。

城市土地经营是现阶段经济发展资本原始积累的主要来源。农村集体土地所有制则为城市土地经营奠定了制度上的可行性。集体所有制，便于政府为了发展城市和工业而进行的土地征收。土地属于集体所有，没有明晰的产权主体，使得征收的阻力大大低于国外的私有产权，赢得了城市化和工业化的时间。同时，在征用过程中补偿的价格由政府确定，降低了开发费用，降低了工业化和城市化的成本。而土地出让后巨大的增值收益，成为地方政府财政收入的主要来源，为这些城市的经济发展和基础设施建设，提供了重要的财政支撑。同时，政府的征收也节约了私人开发商的交易成本，不需要与众多的农民个人谈判交易，只要与政府直接沟通，就可以购得土地的使用权。另外，农地征收后促使城市迅速扩展，大量失地农民在得到相应的补偿后从事非农生产，这样也在一定程度上促进了城市化和工业化的发展。

4.现行土地产权制度的弊端和深层次问题

中国这种政治制度、社会组织制度和财产法律制度“三结合”的土地产权制度，虽然表现出上述的有效率的一面，但是，它既是优势，也是弊端。产权制度隶属于政治制度，使得名义上的公有形式与市场经济中对私有产权形式的需求经常产生矛盾，不利于资源有效配置。比如，地方政府对集体土地产权的漠视，只注重城市的快速扩张和工业园区的大规模推进，造成农村土地的大量损失。这既不利于农地保护，也不利于失地农民的权益保障，还会影响粮食安全。

试图保持实体性的土地公有制，与社会进步所必需的土地他物权制度体系是难以协调的。土地公有制的核心价值追求是以“既是你的，也是我的，从而是大家的”的所有制形式赋予社会成员通过劳动获取收益的平等机会，从而取消私人资本对劳动的统治权、对生产过程的控制和对剩余的索取权，彻底根除私人资本统治下的社会两极分化和尖锐对立。在发展社会主义市场经济的历史条件下，坚持和发展土地公有制就是要在认同这一核心价值追求的同时，寻求这一核心价值追求的新的表达形式和实现途径。

应该承认一个事实，即实体性土地公有制的核心价值追求与市场机制的价值取向是矛盾的、对立的。市场主体持有清晰的、可以交易的产权是市场产生、存续的前提，“既是你的，也是我的，从而是大家的”的产权关系是反市场的。培育、建设和发展土地市场的一项不可回避的基础工作，就是界定和明晰公有土地产权，探索法人、公民等各类经济活动主体支配和处分公有土地的机制、途径和方式。除此，公有土地市场化别无他途。但是，界定和明晰土地公有产权的一个现实的逻辑结果，比如，成立于公有土地之上的私人权利的勃兴，最终可能会造成公有土地“名存实亡”，摒弃土地公有制的核心价值追求。因此，既要坚持土地公有制，又必须明晰土地产权，是一对胶着于中国土地市场成长和发展的各方面、全时程的基本矛盾。如何破解这一对基本矛盾，是中国土地制度建设的难题之一，也是中国特色社会主义的基点之一。

政府试图通过保持实体性的土地公有制，实现全国土地资源配置的控制权和主导权，实施土地宏观调控，这与明晰土地产权，尽快建立、完善和巩固有利于促进中国公民社会、法治社会成长所必需的土地他物权制度体系，是矛盾和冲突的。

什么是土地产权理论？

土地产权理论指的是地产权商品化及土地产权配置市场化理论。

1、土地产权理论普遍性，也就是说，要使产权有效发挥作用，必须使资产普遍有其所有者，否则哪一领域有限 资源缺少所有者，哪一领域就必然无序且无效;

2、土地产权理论独占性，在大多数情况下，产权越是独占和完整，资源配置越有效，只有当交易费用极高，使得独占性排斥了产权的转移时，产权的独占性才会降低资源配置的效率;

3、土地产权理论可转移性，即产权必须可自由地交易，否则资源配置难以奏效。由此可见，产权是一种排他性的权利，而且这种权利必须是平等交易的法权，而非特权。它是规定人们行为相互关系的一种游戏规则，是社会经济有效运行的基础。因此，在正交易费用的世界里，产权明晰有利于交易费用的节约，以及给交易双方一种收益的预期，提高资源配置的效率。