商品房管理办法以及房地产预售管理办法
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商品房预售管理办法是什么？
商品房预售管理办法是为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益的法规。符合要求条件正在建设中的房屋，可以依据商品房预售管理办法预先将房屋出售给承购人。
根据《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证。
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
关于预售房的规定。
《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。
以上内容参考 广东省政府——城市商品房预售管理办法
国务院商品房买卖管理办法有哪些
商品房买卖管理办法的内容：规范商品房预售、现售应持商品房预售、现售许可证；确定商品房交付要求及不符合约定的处理；明确计价方式、价款、付款方式的选择。
【法律依据】
《商品房销售管理办法》第三条
商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第十八条
商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
商品房商品预售管理办法
关于商品房预售的管理办法是由中华人民共和国建设部令第131号颁布的，自1995年1月1日起正式施行，适用于城市商品房预售的管理，以加强管理维护商品房交易双方的合法权益。
【法律依据】
《城市商品房预售管理办法》第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。
沈阳市商品住房交付使用管理办法
第一条 为了加强商品住房交付使用的管理，保护商品住房买卖双方的合法权益，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》和《沈阳市物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。第二条 本办法适用于本市行政区域内国有土地上新建商品住房交付使用的管理。第三条 市建设行政主管部门负责全市商品住房交付使用的监督工作。区、县（市）建设行政主管部门具体负责本行政区域内商品住房交付使用的受理、核验等日常管理工作。
规划和国土资源、房产、城建、公安消防、人防、环保、民政、城市管理行政执法等相关部门，应当按照职责分工，做好商品住房交付使用管理工作。第四条 供水、供电、供热、燃气、排水、路灯、安全技防等配套设施或者配套工程的专业经营服务单位，应当按照与房地产开发企业签订的工程合同和法律、法规、政策明确要求的事项，按期完成商品住宅的配套设施和配套工程建设。第五条 开发建设单位在商品住房交付使用前，应当到项目所在地区、县（市）建设行政主管部门申请办理交付使用核验手续，并提供下列材料：
（一）商品房销（预）售许可证；
（二）辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书；
（三）沈阳市城镇建筑及建筑物群体名称申报审批表；
（四）项目按照规划要求需配建的教育、医疗、环卫、人防、物业管理用房及其他商业服务和管理等公共服务配套设施的移交承接手续；
（五）供水、供电、供热、燃气等开通文件。采取临时性措施的，提供相关部门的证明文件；
（六）庭园的道路、绿化工程完成情况的书面报告书；
（七）建筑物楼门牌编号审批表；
（八）与前期物业服务公司签订的前期物业委托合同；
（九）法律、法规、规章、政策规定的其他材料。第六条 区、县（市）建设行政主管部门应当对申请人的申请材料进行审查。材料齐全的，自收到申请之日起，区、县（市）建设行政主管部门应当在7个工作日内，对申请交付使用的商品住房项目进行现场核查。第七条 区、县（市）建设行政主管部门应当对下列情况进行现场核查：
（一）项目的主出入口与市政道路相连情况；
（二）项目的主出入大门的街、路及项目名称、大门全貌；
（三）楼门（院）牌号，单元号，户、室、房间号，车库、网店、仓库等门牌号安装情况；
（四）供水、供电、供热、燃气、排水等配套设施完成情况；
（五）交付使用区域内的道路、绿化、环卫设施、路灯、围墙、机动车停车位、自行车停车棚配建情况；
（六）按照规划要求需建设的全民健身场地和设施的完成情况；
（七）项目分期开发建设、分期交付使用的，按照规划要求需配建的教育、医疗、环卫、人防、物业管理用房及其他商业服务和管理等公共服务配套设施尚未与项目同步建设时，项目开发建设单位落实的可供过渡使用的相应配套设施完成情况；
（八）分期开发建设的项目与施工场地的隔离设施完成情况。第八条 区、县（市）建设行政主管部门应当于现场核查结束后3个工作日内，对核查合格的项目出具《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》；对核查不合格的项目，责令开发建设单位整改后，再重新进行现场核查。第九条 区、县（市）建设行政主管部门出具《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》后3个工作日内，应当将《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》及交付使用核验手续，报市建设行政主管部门备案。第十条 商品住房交付时，开发建设单位应当将《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》在商品住房交付场所进行公示，并可以向买受人提供复印副本。第十一条 开发建设单位应当持《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》向区、县（市）房产主管部门申请办理商品住房项目交付使用备案手续，未取得《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》的商品住房项目，区、县（市）房产主管部门不予受理备案手续，该商品住房不得交付使用。第十二条 开发建设单位违反本办法规定，将未取得《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》的商品住房交付使用的，由区、县（市）建设行政主管部门责令开发建设单位停止交付使用，限期补办手续，并按照每套住房销售额处以千分之二以上千分之五以下的罚款，但每套处罚金额最高不得超过3万元。拒不整改的，相关部门对开发建设单位不予办理新建项目审批手续。
商品房销售管理办法
《商品房销售管理办法》是为规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益制定的办法。中华人民共和国建设部令第88号《商品房销售管理办法》已于2001年3月14日经建设部第38次部常务会议审议通过，现予发布，自2001年6月1日起施行。
商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条 例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
商品房房屋买卖注意事项
1、查看“五证”原件。首先确定自己要购买的房屋是否符合开发资质，不要交了钱却不能建房。对于承诺证件正在办理中的开发商，可在合同中约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。不能取得该证件所要承担的责任。
2、注意房屋权限。去土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。
常州市商品房交付使用管理办法
第一条 为了加强商品房交付使用管理，维护商品房交易双方当事人的合法权益，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、国务院《建设工程质量管理条例》和有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。第二条 本市行政区域内新建商品房的交付使用以及相关的监督管理活动，适用本办法。第三条 市建设行政主管部门负责全市商品房交付使用的监督管理。
辖市（区）建设行政主管部门按照管理权限负责本辖区内商品房交付使用的监督管理。
经信、教育、国土、规划、房管、园林、城管、体育、民防、邮政等行政主管部门和各辖市（区）人民政府按照各自职责，负责商品房交付使用管理的相关工作。第四条 房地产开发企业应当按照法定程序、工程建设标准、土地出让文件和有关规定开发建设、交付商品房，并同步交付配套的基础设施和主要配套公建设施。
分期建设的商品房，符合交付使用基本条件的，可以分期交付。第五条 供水、供电、供气、排水、照明、信息、有线电视等配套基础设施工程的专业经营服务单位应当按照合同约定和有关规定，按期完成建设，并向房地产开发企业出具证明文件或者投入使用意见。第六条 房地产开发企业应当按照规划要求，同步建设教育、医疗卫生、文化体育、行政管理、社区服务、市政公用、停车设施等主要配套公建设施。第七条 商品房交付使用应当符合下列基本条件：
（一）已完成房屋建筑工程竣工验收备案；
（二）按照规定建设供水设施，向供水专业经营服务单位办理正式用水手续并完成装表计量，不得以施工水源或临时水源供水；
（三）按照规定建设供配电设施，向供电部门办理正式用电手续并完成装表供电，不得以施工临时电源或外部转供电源供电；
（四）雨水、污水实行分流，按照规划要求分别纳入城市雨水、污水排放系统；
（五）信息基础设施按照规定建设到位；
（六）绿化工程按照审查通过的绿化设计方案建设完毕。分期建设的项目，应当按照规划要求完成相应范围内的绿化建设；
（七）按照规划要求，完成主要配套公建设施建设，并按照规定移交相关部门、单位管理使用。分期建设的，配套的停车设施、物业服务用房或者管理用房等主要配套公建设施不在本期项目内的，应当落实过渡使用方案，满足基本使用条件；
（八）符合土地出让文件要求，并经国土资源行政主管部门核验合格；
（九）按照法律、法规、规章应当符合的其他条件。第八条 商品住宅交付使用，除应当符合本办法第七条规定外，还应当符合下列基本条件：
（一）燃气管道纳入城市燃气管网，并正式供气。经燃气主管部门确认暂无供气条件的，应当完成项目用地红线范围内的燃气设施建设；
（二）有线电视端口敷设到户；
（三）功能照明设施安装完毕，工程质量符合标准，并具备日常运营维护条件；
（四）邮政信报箱按照规定设置，符合通邮条件；
（五）签订前期物业服务合同。第九条 房地产开发企业在商品房具备交付使用基本条件后，应当向建设行政主管部门申请交付使用备案，并提交下列材料：
（一）符合本办法第七条、第八条的证明文件或者投入使用意见；
（二）法律、法规、规章规定的其他证明文件。第十条 建设行政主管部门应当自受理交付使用备案申请之日起五个工作日内对房地产开发企业提交的相关材料进行审查，材料齐全、符合要求的，出具商品房交付使用备案通知书；材料不齐全或不符合要求的，书面告知房地产开发企业并说明理由。第十一条 商品房完成交付使用备案的，建设行政主管部门应当在其网站上公告。第十二条 商品房交付使用时，房地产开发企业应当向买受人明示商品房交付使用备案通知书。第十三条 《商品房买卖合同》格式文本中应当载明，房地产开发项目取得商品房交付使用备案通知书方可向买受人交付使用。第十四条 商品房首次登记时，不动产登记机构应当查验商品房交付使用备案通知书。第十五条 商品房未按照有关规定竣工验收或者竣工验收备案的，由建设行政主管部门依法予以处罚。第十六条 商品房未完成交付使用备案，房地产开发企业擅自交付使用的，由建设行政主管部门责令限期整改，对房地产开发企业可以处三万元的罚款，对其主要负责人、直接责任人可以处五百元的罚款。
